Recién Aprobada: Nueva Ley de Desahucio para Puerto Rico (Ley 86)
Wed, Jun 15, 2011
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Por: Milton E. Serrano Lebrón
www.arrendadores.org
El proceso de desalojar a un inquilino por falta de pago en el alquiler de una propiedad es un tema con el que los arrendadores hemos lidiado por muchos años. Este asunto hoy vuelve a relucir ya que el Gobernador de Puerto Rico, Hon. Luis G. Fortuño, firmó el pasado 5 de junio de 2011 el P. de la S. 1776, el cual se convierte ahora en la Nueva Ley de Desahucio, Ley 86.
Reconocemos que el desahucio es un asunto que debe tomarse con cuidado y discernimiento ya que el factor humano está en juego. Sin embargo, es necesario ver cada caso estudiando el pacto que se da entre arrendador y arrendatario, o sea, el contrato que establece el disfrute de una propiedad a cambio del pago de una mensualidad y a su vez, tomar en cuenta la necesidad de garantizar ciertos derechos humanos ante esta medida.
Por ejemplo, en la aprobación de la anterior ley hace casi cuatro años, se requiere la injerencia de las agencias pertinentes en caso de familias indigentes. En los casos en que el tribunal determine la insolvencia económica de la familia, se le comunica a los Departamentos de la Familia y de la Vivienda para que ofrezcan los servicios que éstos necesitan. En estas circunstancias se requiere la presencia de personal de ambas agencias a la hora del lanzamiento, así como el requisito que tiene la reglamentación federal de que, en las propiedades con subsidios federales, se realice un procedimiento administrativo informal antes de que se someta la demanda de desahucio.
Este tema ha sido analizado desde diversas perspectivas y nuestra posición siempre ha sido la de cumplir un rol intermedio entre mantener en funcionamiento nuestra empresa de arrendamiento de bienes inmuebles y ofrecer propiedades por un precio justo para satisfacer la enorme demanda de alquiler de vivienda que existe en la isla. Ciertamente, el miedo a entrar en prolongados y costosos procesos de desahucio ha sido uno de los disuasivos mayores para que los arrendadores ofrezcan sus propiedades en alquiler.
Si bien la ley anterior, Ley 129 del 27 de septiembre de 2007 proveía términos concretos para agilizar el desahucio y el lanzamiento, es decir la expulsión de un inquilino de la propiedad por parte de un alguacil, en la práctica continuamos sufriendo de un proceso que atrasa y afecta la extensión de nuestro servicio a otras familias o individuos. Buscando cubrir varios de los aspectos que impedían agilizar el proceso de desahucio se creó esta nueva ley que en su alcance presenta tres enmiendas principales sobre la pasada Ley de Desahucio.
En primer lugar la ley enmienda el Artículo 625, Procedimiento durante el juicio; sentencia. Éste dispone que “el día de la comparecencia se celebrará el juicio y en él expondrán por su orden las partes… presentando toda la prueba que les convenga. Terminadas las pruebas, el juez o el tribunal en su caso dictará la sentencia, declarando haber o no ha lugar al desahucio, dentro de un término mandatorio no mayor de diez (10) días. Disponiéndose, que las excepciones previas y todas las que el demandado haya de alegar deberán aducirse al contestar la demanda.”
El Artículo 629, Término para apelar fue enmendado para indicar que “todas las apelaciones deberán interponerse en el término de cinco (5) días, contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia, por las partes perjudicadas por la misma o sus abogados.”
A su vez, el Artículo 632, Términos para el lanzamiento después de sentencia recibió enmiendas claves que establecen que una vez se declare con lugar la demanda de desahucio debe ordenarse el lanzamiento del demandado. “Dicho mandamiento será expedido por la Secretaría del Tribunal a solicitud de la parte, desde que la sentencia sea final y firme. En aquellos casos en que el tribunal haya determinado la insolvencia económica de la familia contra la cual procede el desahucio, se notificará con copia de la sentencia, inmediatamente, a los Secretarios de los Departamentos de la Familia y de la Vivienda, para que estas agencias continúen brindando sus servicios a la familia afectada. En estos casos, el término para el lanzamiento será de veinte (20) días improrrogables, los cuales empezarán a contarse a partir de la fecha de dicha notificación.”
En definitiva, las enmiendas que hoy conforman una nueva Ley de Desahucio le ofrecen una mayor confianza al arrendador inmobiliario a la hora de alquilar su inmueble, ya que la misma propicia un proceso más justo. Además, ahora el arrendador puede ser más flexible al evaluar al nuevo inquilino. La nueva ley es un paso hacia adelante en el necesario proyecto de país para estimular el desarrollo de la industria inmobiliaria, la cual aporta significativamente a nuestra economía.
>>El autor es consultor y corredor de bienes raíces, presidente de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de PR, Inc. (AABI) y presidente de Milt Bank Realty & Investment L.12272. Para consultas u orientación lo puede contactar al 787-706-1176 ó info@arrendadores.org
Tags: Arrendamiento, Desahucio, LEYES BIENES RAICES, Puerto Rico noticias bienes raices
Estoy arrendada hacen 10 meses y nunca he fallado en la renta y la casa es de herrederos y uno me quiere renovar el contrato, otro me dio 3 meses,otro y tiempo indefinido ya ningun abog quiere atenderlos y todavia no tengo donde ir con 3 menores. No cualifico para vivienda por excederme de los ben. ya q recibo seg soc
El concepto final y firme es a los 30 dias de la sentencia ?. luego es que aplica los 10 dias?.
Radique una solicitud de desahucio que se vio en el Tribunal el 17 de agosto. Fecha de la sentencia es de 8/30/2011. La jueza le dio 20 mas 30 dias total 50.
Se cumplirian en 10/20/2011 los 50 dias. Se notifico al
Departamento de la Familia y a Vivienda. Hasta el dia de
hoy la persona no hecho ningun intento de moverse de la
propiedad, cuando ya lleva un ano en la misma. Cuando puedo
radicar la Mocion para que se proceda con el desahucio.
Agradecere su consejo
Tenemos una propiedad la cual fue arrendada por contrato y en la cual la parte arrendatoria no efectua un pago desde hace mas de un año. Siempre dice q va a pagar la misma pero nunca lo hace. Se le informó q tenia q poner la propiedad al día o tendría q mudarse(de esto hace mas de 2 meses y ahora no se le consigue nunca). En esa ocasión la persona indica q ella esta en el proceso de comprar una propiedad y esta trabajando para arreglar el crédito. EL dueño de la propiedad es mi padre y de muy buen corazón pero ya no puede más con la situación y no sabe que hacer. Agradezco nos orienten.
Necesito respuesta urgente, El 10 de marzo de 2011, se arrendo una propiedad con el termino de mes a mes pero no mayor de 90 dias ya se le informo a la persona que la propiedad estaba en venta y que en cualquier momento se le avisaria para que buscara otra. La ultima semana de septiembre se le informa a la inquilina que ya se concretaria la venta. Que debia ya buscar una propiedad para el 8 de octubre, que si necesitaba mas tiempo no habia problema. Ahora ella dice que no consigue nada por la cantidad que pagaba $500, lo cual no es cierto porque si hay propiedades que se alquilan por esa cantidad. Lo que pasa es que ella quiere en Alturas de Rio Grande y ahi se alquilan en mas de $600. Actualmente esta fuera de contrato. Que puedo hacer?
Encarnacion: “Artículo 632. Términos para el lanzamiento después de sentencia
La sentencia que declare con lugar la demanda de desahucio ordenará el lanzamiento del demandado, desde que dicha sentencia sea final y firme. Dicho mandamiento será expedido por la Secretaría del Tribunal a solicitud de la parte, desde que la sentencia sea final y firme. En aquellos casos en que el tribunal haya determinado la insolvencia económica de la familia contra la cual procede el desahucio, se notificará con copia de la sentencia, inmediatamente, a los Secretarios de los Departamentos de la Familia y de la Vivienda, para que estas agencias continúen brindando sus servicios a la familia afectada. En estos casos, el término para el lanzamiento será de veinte (20) días improrrogables, los cuales empezarán a contarse a partir de la fecha de dicha notificación.
No podrá verificarse el lanzamiento de ninguna familia de probada insolvencia económica, a menos que esté presente al momento de efectuarse el mismo, un funcionario del Departamento de la Familia y del Departamento de la Vivienda, designado por el Secretario de dicho Departamento, respectivamente, quien velará por la seguridad física y emocional de la familia desahuciada. El Alguacil del Tribunal coordinará la comparecencia de dicho funcionario con la oficina más cercana de la agencia al lugar donde se realice el desahucio.
En aquellos casos en que el arrendamiento de las viviendas sea subsidiado bajo los diferentes programas que administra el Departamento de la Vivienda de Puerto Rico, o cualquiera de sus dependencias, se tendrá que cumplir con los reglamentos aplicables que regulan el proceso de desahucio.”
o sea vaya a Secretaria y solicite el lanzamiento. El alguacil es quien va a coordinar con las agencias de vivienda y familia.
Suerte!
Ana Luisa Infante,
Corredora de Bienes Raices, Lic. 13412
Pase por una mala experiencia con una arrendataria. La misma solicito desalojo estando la renta al dia, por yo no querer renovarle el contrato ya que discriminaba con mi padre, por su incapacidad y queria q lo sacara habiendo el firmado el contrato en conjunto, a su vez acababa de firmar una compra de mi propio hogar, le pague ese mes para garantizarle un techo a mi padre quien es paciente de saud mental. yo presentandole todas las pruebas al tribunal aun asi ejecutaron la orden, sin haberle notificado a ningun depto de vivienda ni de la familia, busque asesoria en las procuradorias y bajo ciertas leyes pude proteger a mi padre por 3 meses, pero esta mujer para poder agilizar el proceso de desahucio y derrogar la ley de envejecientes que le radique, se atrevio a fabricarle un caso a mi papa en el tribunal mintiendo nuevamente, ya que junto a su pareja trataron de agredirlo con un tubo y mi padre pudo salir ileso, en venganza contacto a un sargento de la policia y a su vez un fiscal que conocian se lo llevaron arrestado y sin haberle llamado a un abogado o a la familia, no es hasta pasado mas de 12 horas supimos de este mal rato por “violacion de los derechos humanos” aja, y mi padre, envejeciente y paciente de salud mental, no le violentaron sus derechos? Donde estan todas estas agencias? Aun estoy esperando respuestas de mis cartas. En resumen investigue a esta casera y la misma es evasora del Crim, omite ingresos a Hacienda, recibia desempleo, recibe reforma y teniendo 7 propiedades alquiladas. Esta ley 86 y los Tribunales de PR son las que protegen a personas asi como esta señora? Me gustaria que algun especialista en estas areas me oriente para saber a quien reclamar todo este daño irreparable, antes de tomar accion legal.
Aprovecho añadir que me gustaria saber si existe alguna ley donde exija que los caseros tienen que mantener al dia y en condiciones optimas sus propiedades, para recordarselos ya que se dedican al negocio del alquiler, pero mantienen las mismas en condiciones precarias y ademas diga que el casero “tenga” el derecho de quedarse con copia de la llave para entrar a la propiedad sin consentimiento del inquilino a rebuscarle sus pertenenencias, hurtarle sus cosas de valor, y robarle sus documentos. Ya que aunque sea su propiedad toda vivienda que este alquilada y tenga un candado significa que es propiedad privada y no les exime de respetar, No les da el derecho de invadir y hurtar. Es una triste realidad que cuando se radica una querella ante la policia no le radiquen como robo ni acusen al casero directamente ya que se amparan a que no se vio ejecutando la accion, clasificandolo como un escalamiento domiciliario. Definitivamente bien dice el dicho: el que hizo la ley hizo la trampa. Lo mejor que hize fue comprar mi propio hogar. Exhorto a todo aquel que viva alquilado y que pueda hacer el sacrificio lo haga. Valdra la pena. Tendra paz y dormira feliz. No hay nada mejor que decir que solo es suyo ( y del banco, pero no molestan para nada). Asi se evitan estos malos ratos, maltratos y atropellos por personas que solo piensan en su propio bienestar economico y no hay fibra humana que los conmueva, no hay menores, envejecientes y pacientes que valga. Y si tienes conexiones en el tribunal uff peor para ustd. Recuerden que muchos de estos “cabilderos” de estas leyes se dedican al negocio de los bienes raices. Y no estan familiarizados con el area de salubrista , trabajo social, medica. Quedando usted a la merced de algun buen funcionario que en realidad pueda ayudarlo.