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Cómo incentivar el mercado de vivienda

Los programas se extenderán hasta el 30 de septiembre de este año; las personas interesadas en esta iniciativa deben realizar los trámites en las instituciones bancarias participantes lo antes posible.

¿Cuán efectivos han sido el Programa de Estímulo de Compra de Viviendas, conocido como el Programa de Segundas Hipotecas, y el Programa de Bono de Viviendas para Gastos de Cierre, diseñados por el Gobierno de Puerto Rico para promover la compra de un hogar? ¿Han sido suficientes para incentivar a un comprador un tanto desconfiado ante el incierto panorama económico?
Los programas, que terminaban este próximo 30 de junio, se extendieron hasta el 30 de septiembre de este año. Según datos del Departamento de la Vivienda, en el Programa de Segundas Hipotecas, hasta esta semana se habían beneficiado cerca de 1,600 familias, mientras que en el Programa de Bono para Gastos de Cierre se han beneficiado cerca de 6,000 familias. Esto representa más $855 millones en ventas de propiedades con un precio de venta promedio de $132,000.

Según George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, agencia que ha tenido a su cargo la implantación de estos programas conjuntamente con el Departamento de la Vivienda, el 2009-2010 ha sido un año significativo en los esfuerzos que su Agencia ha realizado para revertir la crisis de los bienes raíces en Puerto Rico y crear más oportunidades para la compra de vivienda.

Según Joyner, “el Programa de Estímulo de Compra de Vivienda puede originar hasta $40 millones en segundas hipotecas. Esta es la cuantía de los compromisos que tenemos de instituciones financieras para la compra de las mismas y hasta el momento se han cerrado $22 millones en segundas hipotecas”.

Por su parte, “el Programa de Bono de Vivienda para Gastos de Cierre ha recibido $35 millones en fondos, $25 millones de fondos propios de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico y $10 millones mediante Orden Ejecutiva del Gobernador de Puerto Rico de los fondos del Plan de Estímulo Económico Criollo. De estos $35 millones se han otorgado $33.2 millones en Bonos de Vivienda de Gastos de Cierre”, dijo Joyner.

El director ejecutivo de la Autoridad dijo, además, que en diciembre del 2009 se aprobó la Ley 209 para crear el programa llamado “Mi Nuevo Hogar”. “Este programa debe sustituir el Bono de Vivienda para Gastos de Cierre. En estos momentos se están trabajando varias medidas en la Legislatura para ayudar a los consumidores en la adquisición de una vivienda. Entre estos está el P. de la C. 2535, el cual proveerá una fuente fondos para el programa Mi Nuevo Hogar”.

“La estrategia clave para el éxito de nuestra gestión, ha sido la capacidad de adaptación que hemos desarrollado y nuestro interés genuino en que los programas funcionen. Por eso hemos escuchado las voces de todos los interesados en nuestros programas, desde el ciudadano hasta las asociaciones profesionales relacionadas a la industria hipotecaria, y eso nos ha permitido revisar los programas y atenuarlos a las necesidades reales de la gente”, apuntó el funcionario.

Según el director ejecutivo de la AFV, el éxito de los programas podría evaluarse en dos formas, el nivel de efectividad ayudando al sector de familias que lo necesitan y en lo costo efectivo de los programas.

Más por menos

Por su parte, Hans Moll, presidente de la Asociación de Constructores de Hogares (ACH), opina que aunque “es importante que se continúen asignando fondos a los programas vigentes de incentivos, las condiciones del mercado actual son mejores que cualquier incentivo económico”, al referirse a los bajos intereses que junto a las ofertas de los desarrolladores hacen este momento uno idóneo para que las personas que gozan de un buen crédito y un empleo estable puedan invertir en bienes raíces.

Sin embargo, en cuanto a la efectividad de los programas de incentivos creados por la Autoridad, Moll entiende que “es difícil evaluar, ya que la gran mayoría de los programas de asistencia al comprador de vivienda se ha utilizado para la compra de vivienda existente”. De hecho, según datos de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, a marzo de este año, el 67% de los casos aprobados bajo el Programa de Segundas Hipotecas fue de vivienda existente, mientras que el 33% fue para vivienda nueva.

Según el presidente de la ACH, otro elemento que ha incidido en abundar a la incertidumbre del consumidor ha sido la reciente consolidación bancaria, lo cual ha hecho creer al público que esto traerá como consecuencia una desvalorización de las propiedades, lo que no es correcto ya que “la manera en que la Administración junto al FDIC y los bancos compradores manejaron el asunto de la consolidación se crearon mecanismo que frenan la desvalorización de bienes raíces, creando un balance”.

Según Hans, en los primeros tres meses del año 2010, sólo se han vendido 1,000 unidades de vivienda nueva. No obstante, aunque el movimiento de compra no compara con años anteriores, “cuando se terminen estos inventarios, comenzará una generación de un producto más costoso por pie cuadrado, es decir, menos por más. Por eso el comprador debe tomar el paso de invertir ahora”.

El presidente de la ACH dijo, además, que “a finales de año habrá un cambio generacional en la economía, que también se verá en la construcción”, con lo cual se refirió a que una vez se acabe el inventario actual y se aprueben nuevos códigos dirigidos hacia una mayor utilización de la tecnología, el costo de construir vivienda en Puerto Rico será más alto, no sólo por la inflación, sino también por los requerimientos de las nuevas codificaciones.

Aseguró Moll que también se exhibirá una transición en los valores de los bienes raíces. “La pasada generación de vivienda, los valores estaban constituidos por: terreno, espacio y localización. Mientras que la nueva, estará regida por otros adjetivos, donde las propiedades serán más pequeñas, con menos terreno”.

Esta realidad hace que comprar una propiedad en estos momentos resulte aún mucho más atractivas, “porque lo que puede adquirir ahora a mejores costos, no lo podrás hacer mañana. Esta es la mejor oportunidad para conseguir más por menos, en lugar de menos por más”.

Momento para actuar

Por su parte, David Rafael Levis, presidente de Moneyhouse, dijo que éste es el momento para actuar, ya que es “necesario lograr el que más consumidores puedan cualificar para adquirir una vivienda”.

Según el banquero, “mediante la otorgación de un crédito contributivo o incentivo gubernamental esto puedo lograrse, ampliando así la base de consumidores que desean invertir en la adquisición de una vivienda, con su consecuente efecto en el inventario de propiedades en el país y en industrias satélites, además, de los ingresos que genera el gobierno. Evidencia de ello es el efecto positivo que ha tenido el bono para cierres que el gobierno otorga al consumidor. Siendo éste un incentivo del gobierno, el consumidor lo percibe como una oportunidad de beneficio”.

“Esta iniciativa ha recibido el respaldo de la banca no sólo por su efectividad en promover un aumento en las compras de propiedades, sino por el buen manejo de los fondos a través de Vivienda. Ello ha propiciado la confianza en la industria para involucrarse, la que en el pasado se ha visto afectada por el pobre manejo de fondos de incentivos al punto de encontrarse hoy con una deuda que sobrepasa los $20 millones”, dijo Levis, quien reportó que en Moneyhouse el 90% de las transacciones de compras se han beneficiado del bono para cierres.

Sin embargo, mencionó que aunque es una gran iniciativa gubernamental, el incentivo de la segunda hipoteca no ha recibido el respaldo proyectado, ya que el consumidor lo percibe como “una obligación que a largo plazo se convertirá en una deuda adicional para él”.

“Reconocemos que el gobierno atraviesa por un periodo difícil en términos fiscales, no obstante es necesario continuar incentivando al consumidor, toda vez que ello resultaría en un aumento en el movimiento de propiedades lo que a su vez le representaría al gobierno grandes ingresos”, reiteró Levis, al señalar que “la banca está haciendo su parte con ofrecimiento de crédito, flexibilizando los parámetros de cualificación y con ofertas que van desde el 2.99%, así como los desarrolladores con sus incentivos y reducciones en costos de venta”.

Según el presidente de Moneyhouse, el Gobierno debe extender el periodo de otorgación del bono de cierre, además, de identificar otros incentivos que promuevan un movimiento económico vital para el desarrollo del país.

“Recordemos el efecto nefasto que tuvo en la economía la terminación del incentivo gubernamental de $25,000 que otorgaba la pasada administración”, dijo Levis, quien a manera de ejemplo citó que un incentivo de $25,000 le representa al consumidor una cualificación extra de $158 mensuales. A un interés de 4.5% (actual), en una propiedad de $100,000, la cualificación adicional sería de $126 que sumados a los $158 significan $284.00; a un interés del 6.5% (al que podría llegar), la cualificación adicional sería de $251 que sumados a los $158 significan $409”, concluyó Levis, quien reiteró que es “claro que con el incentivo, se amplia la base de consumidores que podrían adquirir una vivienda”.